| 標(biāo)題：土地增值稅清算要注意的幾個(gè)問(wèn)題 |
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這次由國(guó)家稅務(wù)總局部署在全國(guó)進(jìn)行土地增值稅清算，是土地增值稅政策實(shí)施以來(lái)規(guī)模最大、要求最完整、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控最敏感時(shí)期所布置的一項(xiàng)稅收管理工作。同時(shí)，這項(xiàng)工作所引起的反響也前所未有，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)這項(xiàng)政策本身的科學(xué)合理與否也提出了不同質(zhì)疑。有媒體報(bào)道，已有上海市房地產(chǎn)業(yè)界共同質(zhì)疑、游說(shuō)各級(jí)稅務(wù)部門(mén)及相關(guān)部門(mén)。從宏觀角度看，本次土地增值稅清算作為落實(shí)宏觀調(diào)控“組合拳”中的一個(gè)“招式”，以共同達(dá)到調(diào)節(jié)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展，同時(shí)也大大保障了國(guó)家和廣大人民群眾的根本利益。 本文拋開(kāi)稅制層面的合理與否，從稅務(wù)管理本身出發(fā)，就土地增值稅清算工作應(yīng)注意的一些問(wèn)題提出建議，以不斷完善這一稅種的管理水平。 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)部門(mén)要注意定好位，做到“有所為”與“有所不為”。所謂“有所為”就是稅務(wù)部門(mén)要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)完整、合理、便捷的清算環(huán)境，努力避免出現(xiàn)操作性差、存在政策制度銜 ……（快文網(wǎng)http://m.hoachina.com省略680字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… 3、以會(huì)計(jì)信息為基礎(chǔ)依據(jù)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行必要調(diào)整。進(jìn)行清算時(shí)，以所清算房地產(chǎn)項(xiàng)目歷年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告為基本依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，來(lái)對(duì)部分項(xiàng)目及金額按要求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整時(shí)要形成完整、詳細(xì)的底稿和情況說(shuō)明，作為清算基礎(chǔ)資料，待清算完畢要裝訂成冊(cè)，與當(dāng)年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告一同歸檔保管。 4、對(duì)銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項(xiàng)以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對(duì)銷(xiāo)售方式確認(rèn)時(shí)，要注意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計(jì)算納稅。在確認(rèn)銷(xiāo)售收入時(shí)要注意收入的完整性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行比較，找出其中可能存在的收入轉(zhuǎn)移。在對(duì)收入確認(rèn)的審核中，要分清不同銷(xiāo)售方式下的收入確認(rèn)日期：付款日或取得索取價(jià)款憑據(jù)日、銀行按揭貸款轉(zhuǎn)賬日、合同約定付款日等日期，確定銷(xiāo)售收入是否及時(shí)確認(rèn)，以繼而確定其完整性。 5、注意區(qū)分開(kāi)發(fā)間接成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在區(qū)分納稅人開(kāi)發(fā)間接成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，要注意兩種可能的傾向：一種是納稅人故意混淆這兩種成本費(fèi)用，另一種是由于核算水平限制，納稅人對(duì)部分比較容易模糊的成本費(fèi)用區(qū)分不清，主要可能發(fā)生在納稅人僅僅開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，而導(dǎo)致對(duì)部分成本費(fèi)用區(qū)分不清。而比較容易混淆的是開(kāi)發(fā)間接成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易被模糊理解。在實(shí)際審核中，可以要求其列出各自的明細(xì)項(xiàng)目及金額，將對(duì)應(yīng)或相近的項(xiàng)目進(jìn)行比較后，就可以區(qū)分出其合理歸屬。 6、要區(qū)別于企業(yè)所得稅的計(jì)稅核算。 在企業(yè)所得稅核算中，要求計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入的總額及與收入相關(guān)的成本費(fèi)用，要把握收入與成本費(fèi)用之間的相關(guān)性、配比性及合理性等原則，對(duì)所發(fā)生的不相關(guān)、不配比、不合理的成本費(fèi)用不得在稅前扣除。 而在土地增值稅清算中，計(jì)算收入時(shí)僅指房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入或視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，而對(duì)其他如利息收入、租賃收入等收入，都不是清算的對(duì)象。因此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，除不予清算收入的相關(guān)成本費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目外，對(duì)其他實(shí)際已發(fā)生的成本費(fèi)用，基本上是可以計(jì)入扣除項(xiàng)目的，只是在會(huì)計(jì)核算時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定的會(huì)計(jì)要素和明細(xì)科目進(jìn)行確認(rèn)。如果說(shuō)，不同企業(yè)間的成本費(fèi)用特別是期間費(fèi)用，其金額存在著不相同，那也只是企業(yè)管理中的成本控制問(wèn)題，而在其清算中需要尊重實(shí)際發(fā)生這一基本原則，當(dāng)然也要核實(shí)其真實(shí)性。 在對(duì)利息支出的處理中，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上要求對(duì)完工前的利息支出計(jì)入產(chǎn)品成本，而對(duì)完工后的利息支出卻計(jì)入期間損益。會(huì)計(jì)處理即便不同，一般也不會(huì)影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，而在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就需要單獨(dú)調(diào)整成利息支出專項(xiàng)扣除，如有已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的部分則應(yīng)調(diào)整出來(lái)。 7、本次國(guó)家稅務(wù)總局所部署的土地增值稅清算工作，對(duì)大多數(shù)納稅人來(lái)說(shuō)，是始料未及的，因?yàn)檫@個(gè)非預(yù)期因素，所以這次清算工作中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料的可信度是較高的。但是，隨著這項(xiàng)清算工作的今后走向日�；鶕�(jù)我們以往的職業(yè)判斷，因?yàn)橥恋卦鲋刀惻c相應(yīng)的企業(yè)所得稅政策的明了， ……（未完，全文共2935字，當(dāng)前只顯示1766字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏土地增值稅清算要注意的幾個(gè)問(wèn)題） 上一篇：試論現(xiàn)實(shí)商業(yè)數(shù)碼攝影的全方位的躍動(dòng) 下一篇：怎樣提高納稅評(píng)估工作質(zhì)量 相關(guān)欄目：國(guó)土 工商 調(diào)研報(bào)告 |