| 標(biāo)題：關(guān)于物業(yè)管理工作的調(diào)研報告 |
| 關(guān)于物業(yè)管理工作的調(diào)研報告 近期，區(qū)住建局組織相關(guān)專業(yè)人員圍繞物業(yè)管理工作進行了調(diào)研。調(diào)研組一行到羅莊、蘭山部分物業(yè)管理公司進行調(diào)研，并到了南京市玄武區(qū)、常州市新北區(qū)、蘇州市姑蘇區(qū)和昆山市、上海市青浦區(qū)進行了學(xué)習(xí)。經(jīng)綜合各方意見，結(jié)合我區(qū)實際，形成如下報告。 一、基本情況 我區(qū)的物業(yè)管理職能于2014年下半年由市房管局下放至區(qū)住建局，近年來，物業(yè)管理工作發(fā)展較快，主要有以下特點： 一是物業(yè)企業(yè)逐步增多。全區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理資質(zhì)服務(wù)企業(yè)47家（其中區(qū)內(nèi)29家，區(qū)外18家），一級和二級物業(yè)資質(zhì)企業(yè)各4家，三級物業(yè)資質(zhì)企業(yè)38家，暫定級資質(zhì)企業(yè)1家。共對全區(qū)61個住宅小區(qū)和4個商貿(mào)區(qū)實施物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)面積553萬平方米（包括商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)），服務(wù)居民3.1萬戶。全區(qū)從事物業(yè)服務(wù)人員660人，下崗職工、失地農(nóng)民和退伍軍人占物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的75%。 二是住宅小區(qū)檔次差距大。我區(qū)城區(qū)現(xiàn)有112個小區(qū)，其中商業(yè)開發(fā)小區(qū)63個，安置小區(qū)4個，舊村改造小區(qū)45個。從小區(qū)配套設(shè)施情況看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理。目前，我區(qū)城區(qū)無人管理的住宅小區(qū)還有20個。 三是物業(yè)管理矛盾普遍存在。由于物業(yè)企業(yè)自身管理能力有限、開發(fā)商產(chǎn)生的各種質(zhì)量問題、居民綜合素質(zhì)不高等因素，導(dǎo)致全區(qū)物業(yè)管理的矛盾呈現(xiàn)頻發(fā)普發(fā)現(xiàn)象，投訴率較高。有些群眾對小區(qū)物業(yè)管理的正當(dāng)訴求得不到有關(guān)部門 ……（快文網(wǎng)http://m.hoachina.com省略1078字，正式會員可完整閱讀）…… （三）市場化物業(yè)管理覆蓋面較少 目前，我區(qū)城區(qū)100多個住宅小區(qū)中，僅有54%的小區(qū)實現(xiàn)了市場化物業(yè)管理，其中2013年后竣工的28個商品房小區(qū)，全部實現(xiàn)了物業(yè)管理市場化；2000年前竣工的20多個老小區(qū)多集中在羅莊和盛莊辦事處，除護臺、花園小區(qū)由區(qū)住建局暫時代管外，其余的均由屬地居委會代管或自治，維持保潔、保綠等基礎(chǔ)工作；安置小區(qū)共有22個，均由屬地居委會代管，市場化物業(yè)管理的覆蓋面不廣。 （四）對物業(yè)公司的監(jiān)管不到位 當(dāng)前，我區(qū)對物業(yè)公司的管理僅限于區(qū)住建局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，沒有納入街鎮(zhèn)屬地管理。區(qū)住建局物業(yè)科現(xiàn)有6名工作人員，在編人員僅1人，其他均為臨時人員，且不專業(yè)。全區(qū)各街鎮(zhèn)沒有設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司的管理情況、服務(wù)情況以及業(yè)主的滿意度沒有人去問及，只要不出大的問題，對物業(yè)公司的監(jiān)管就成為“真空”。同時，社區(qū)居委會只對本村居或舊村改造的小區(qū)進行管理，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司接管的小區(qū)也沒有進行監(jiān)管，加之各小區(qū)基本沒有成立業(yè)委會，未能形成物業(yè)監(jiān)管的長效機制。 （五）遺留問題影響較大 有些新建小區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)偏低，房屋質(zhì)量存在問題，硬件設(shè)施不完善，綠化率不達(dá)標(biāo)，停車位嚴(yán)重不足，在轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司后，業(yè)主認(rèn)為這些問題應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，加劇了與物業(yè)公司的矛盾。有些開發(fā)商自己開發(fā)自己管理，在全部開發(fā)完成后，有的會撤出物業(yè)管理，同時也把開發(fā)時產(chǎn)生的隱蔽性問題和矛盾交給物業(yè)公司。有的安置小區(qū)交接時，往往交付使用條件不明，屬地居委會就匆忙接收，在地下管網(wǎng)、通信設(shè)施、電梯等方面的后期管理上留下了后遺癥。一些老舊小區(qū)、安置小區(qū)面積小，設(shè)施設(shè)備老化，跑冒滴漏現(xiàn)象嚴(yán)重，維修成本高，物業(yè)公司不愿接手，物業(yè)管理難以推向市場。 （六）物業(yè)管理沒有形成聯(lián)動機制 《物業(yè)管理條例》雖已明確有關(guān)行政管理部門應(yīng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，依法處理違法行為，但由于對物業(yè)管理區(qū)域綜合管理的認(rèn)識偏差，街鎮(zhèn)、社區(qū)居委會對小區(qū)管理缺失，相關(guān)職能部門推諉扯皮、不愿進小區(qū)執(zhí)法，對小區(qū)內(nèi)的治安、亂停亂放、私搭亂建現(xiàn)象管理不到位。有些小區(qū)特別是老舊小區(qū)的水、電由物業(yè)公司代為抄表，相關(guān)職能部門把自己應(yīng)該履行的職責(zé)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，增加了物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)。 三、對策建議 物業(yè)管理是一項系統(tǒng)性社會綜合工程，不僅需要物業(yè)管理行業(yè)的自我管理、嚴(yán)格自律，更有賴于政府的政策指導(dǎo)和業(yè)主自身素質(zhì)的提高。當(dāng)前，我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)正處在剛剛起步的關(guān)鍵時期，如何更好地研究解決物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，對于促進社會和諧穩(wěn)定意義重大。 （一）進一步理順工作機制 物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善，必須從_機制入手解決問題。 1、在區(qū)級層面，一是要健全完善以區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)為組長，相關(guān)職能部門主要負(fù)責(zé)同志為成員的物業(yè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確部門職責(zé)，定期召開聯(lián)席會議，統(tǒng)籌安排，切實形成工作合力。如區(qū)住建局要制定和完善物業(yè)公司招聘、準(zhǔn)入和退出，對物業(yè)公司及街鎮(zhèn)、社區(qū)考核，成立業(yè)主委員會，管理維修基金等相關(guān)事項的辦法措施，進一步加強行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督；區(qū)財政局要將街鎮(zhèn)、社區(qū)的物業(yè)管理補貼納入管理范疇，給予適當(dāng)補助，維持小區(qū)的日常管理；區(qū)城管局要對物業(yè)反映的違章搭建、毀綠種菜等現(xiàn)象及時制止，維護小區(qū)整體風(fēng)貌；區(qū)法院要開辟訴訟綠色通道，以開啟“支付令”等形式，對拒不交納管理費的業(yè)主，依法強制執(zhí)行；公安部門要加強小區(qū)治安管理，理順“人戶分離”關(guān)系；供電部門、自來水公司要推行遠(yuǎn)程抄表、收費到戶，履行好自己的職責(zé)。同時，要在小區(qū)內(nèi)公布相關(guān)職能部門電話，明確業(yè)主投訴后的執(zhí)法期限。在市級物業(yè)管理協(xié)會的指導(dǎo)下，成立區(qū)級物業(yè)管理協(xié)會，由專業(yè)人員和相關(guān)部門單位人員參與，對物業(yè)管理行業(yè)進行指導(dǎo)和工作協(xié)調(diào)，積極推動行業(yè)自治。二是要加強區(qū)住建局物業(yè)科人員力量，嚴(yán)格物業(yè)公司招聘、準(zhǔn)入審查，提高物業(yè)企業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，做好全區(qū)物業(yè)公司的管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。 2、在街鎮(zhèn)、社區(qū)層面，要堅持重心下移，強化屬地管理職責(zé)，將各街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作情況納入年度目標(biāo)責(zé)任制考核。一是各街鎮(zhèn)要成立物業(yè)管理中心，配備專兼職物業(yè)管理人員，確�！坝腥烁墒隆薄６巧鐓^(qū)居委會要對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司進行日常監(jiān)督和檢查，做好服務(wù)性的工作。三是將規(guī)模小、無人管理的小區(qū)納入屬地社區(qū)居委會管理，在規(guī)模較大的小區(qū)成立新的社區(qū)居委會，新居委會工作人員由街鎮(zhèn)、屬地社區(qū)從現(xiàn)有人員中調(diào)劑使用，也可面向社會高考招聘。 （二）強化源頭管理 區(qū)政府及相關(guān)部門要認(rèn)真落實各項監(jiān)管措施，從源頭上強化管理，為市場化物業(yè)管理打牢基礎(chǔ)。 1、強化備案審核。一是區(qū)住建局要認(rèn)真履行備案物業(yè)公司資質(zhì)初審和年檢復(fù)審職責(zé)，完善準(zhǔn)入機制，把業(yè)主滿意度、社區(qū)居委會和街鎮(zhèn)意見作為物業(yè)工作審查的重要依據(jù)。二是實行企業(yè)資質(zhì)復(fù)驗制度，對物業(yè)服務(wù)工作達(dá)標(biāo)、專業(yè)人員配備及“五險一金”繳納等情況進行嚴(yán)格備案查驗，對工作達(dá)不到要求的物業(yè)企業(yè)實 ……（未完，全文共5821字，當(dāng)前只顯示2803字，請閱讀下面提示信息。收藏關(guān)于物業(yè)管理工作的調(diào)研報告） 上一篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子換屆以來運行情況報告 下一篇：單位關(guān)于貫徹落實中央八項規(guī)定精神的情況報告 相關(guān)欄目：物業(yè) 房地產(chǎn) 管理 調(diào)研報告 |