| 標(biāo)題：**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告 |
| **市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告 中共**市委： 為全面了解掌握全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，總結(jié)取得的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)，找準(zhǔn)存在的困難和問(wèn)題，促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)市政協(xié)2015年重點(diǎn)工作安排，今年7月6日至13日，市政協(xié)組成由分管副主席帶隊(duì)，市政協(xié)研究室、市發(fā)改委、市住建局、市國(guó)資委、市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)同志和部分市政協(xié)委員組成的調(diào)研組，深入思茅、景谷、瀾滄等縣（區(qū)）及其9家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)地調(diào)研、座談?dòng)懻�，并收�?0縣（區(qū)）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況書(shū)面調(diào)研材料，形成此調(diào)研報(bào)告。 一、全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的簡(jiǎn)要?dú)v程 隨著**經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和人民群眾生活水平的不斷提高，全市城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房保障能力明顯提升，關(guān)聯(lián)服務(wù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大體經(jīng)歷了三個(gè)階段。 第一階段：起始階段（1993年—1997年）。城鎮(zhèn)住房作為福利原先是由城鎮(zhèn)職工所在單位統(tǒng)一分配的。1993年，國(guó)有思茅城市開(kāi)發(fā)有限公司定向開(kāi)發(fā)了“民族村”。隨后，思茅城市開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)了人民西路商品房住宅小區(qū)，但規(guī)模都很小。 第二階段：調(diào)整階段（1998年—2004年）。1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，結(jié)束了長(zhǎng)期以來(lái)的住房福利分配制度，明確了居民住房產(chǎn)權(quán)私有化和擁有住房渠道的市場(chǎng)化。隨后，興起了一輪住房建設(shè)高潮，但在形式上均以單位集資建房為主，沒(méi)有閑置劃撥土地的單位則以委托房地產(chǎn)公司定向開(kāi)發(fā)的方式對(duì)本單位職工供房。思茅撤地設(shè)市以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、各類(lèi)中介服務(wù)企業(yè)相繼成立，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈得以延伸。 第三階段：改革階段（2005年—2015年）。以思茅市人民政府《關(guān)于印發(fā)思茅市深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案的通知》（思政發(fā)〔2005〕3號(hào)）為分水嶺，全市機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位于2005年1月1日起一律不得再自建住房，社會(huì)對(duì)住房的需求得以集中釋放，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展。在國(guó)家及省里關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市 ……（快文網(wǎng)http://m.hoachina.com省略1442字，正式會(huì)員可完整閱讀）…… （四）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)打造“天賜**、世界茶源”的城市品牌起到重要作用，提高了**的知名度和美譽(yù)度。圍繞實(shí)施 “生態(tài)立市、綠色發(fā)展”戰(zhàn)略，以“森林**”建設(shè)為抓手，以打造“天賜**·世界茶源”城市品牌、爭(zhēng)創(chuàng)聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)為目標(biāo)，高品質(zhì)、高品位、高品格定位城市發(fā)展。加快建設(shè)以森林生態(tài)系統(tǒng)為支撐的“城在林中、林在城中”的生態(tài)宜居園林城市。充分挖掘獨(dú)具**特色的茶文化、民族文化、生態(tài)文化、邊地文化內(nèi)涵，賦予城市房地產(chǎn)建筑豐富的文化元素和美學(xué)價(jià)值，塑造富有個(gè)性的城市人文精神。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)了一批集生態(tài)景觀、文化旅游于一體的產(chǎn)城融合大項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施得到夯實(shí)，城市公共服務(wù)水平進(jìn)一步提升，城市的帶動(dòng)輻射能力明顯增強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，改善了居民居住環(huán)境，提高了城市品位。 三、存在的主要困難和問(wèn)題 （一）對(duì)保持全市房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展重要性、必要性的認(rèn)識(shí)還有待提高。2012年—2014年，全市房地產(chǎn)投資分別為30.16億元、46.73億元、48.7億元，分別比上年增長(zhǎng)-36%、55%、4%。從投資的區(qū)域分布看，思茅主城區(qū)占全部投資的60%以上，縣域房地產(chǎn)投資占比小，區(qū)域分布不均衡。各級(jí)各相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展方面所起的作用，以及對(duì)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)就業(yè)、調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大開(kāi)放等方面的重要作用的認(rèn)識(shí)還需要提高。 （二）貫徹落實(shí)國(guó)家和省關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展及相關(guān)政策措施還需要更系統(tǒng)全面的謀劃和推進(jìn)。2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)期高速發(fā)展，進(jìn)入到調(diào)整期，市場(chǎng)有效需求不足，加之受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策及保障性住房建成投入使用等多重因素的作用下，我市房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始滯漲，商品房銷(xiāo)售成交量有所減少，二手房交易量有所降低，不少購(gòu)房者等待觀望。從商品房銷(xiāo)售情況看， 2012—2014年，全市商品房銷(xiāo)售面積分別為130.6萬(wàn)㎡、銷(xiāo)售額46億元，106.78萬(wàn)㎡、銷(xiāo)售額36.6億元，53.86萬(wàn)㎡、銷(xiāo)售額22.62億元，分別比上年增長(zhǎng)5%、-18%、-49%，呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)。目前，全市新建商品房?jī)r(jià)格，**中心城區(qū)最高，瀾滄、墨江縣城次之，寧洱縣最低。2015年，**中心城區(qū)商品房均價(jià)為4080元/㎡。全市商品房均價(jià)3370元/㎡。 （三）缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，土地供應(yīng)沒(méi)有做到凈地出讓?zhuān)┑毓?jié)奏需要優(yōu)化。**中心城區(qū)和各縣（區(qū)）對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展還缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃之間的銜接還需要進(jìn)一步完善。在土地供應(yīng)方面，2012—2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)土地購(gòu)置費(fèi)形成的投資分別比上年增長(zhǎng)-93%、782%、70%，其中2012—2013年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地較為集中，如思茅主城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)地2012年為872畝、2013年為688畝、2014年僅為80畝，存在土地供應(yīng)與購(gòu)買(mǎi)年度不平衡問(wèn)題，缺乏計(jì)劃性，供給方與需求方市場(chǎng)信息暢通度不夠。 （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)有待提升，產(chǎn)品單一，去庫(kù)存壓力大。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、素質(zhì)參差不齊；資質(zhì)等級(jí)低，規(guī)模��；企業(yè)自有資金少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差；技術(shù)水平不高，企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)213家，中心城區(qū)140家，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，大多數(shù)企業(yè)為四級(jí)及暫定資質(zhì)。項(xiàng)目型公司較多，即一個(gè)地塊成立一個(gè)公司，項(xiàng)目結(jié)束后就形成僵尸公司，投機(jī)傾向明顯。房地產(chǎn)產(chǎn)品單一、綜合品質(zhì)不高，地方特色不明顯。商品房待售面積上升，庫(kù)存增大。2012—2014年，全市商品房待售面積分別為9.2萬(wàn)㎡、24.35萬(wàn)㎡、37.42萬(wàn)㎡，分別比上年增長(zhǎng)102%、790%、53%，去庫(kù)化的壓力增大。特別是2014年，全市商品房施工面積達(dá)441.58萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng)16.2%，其中住宅290.61萬(wàn)㎡、增長(zhǎng)18.1%。按2014年全市商品房年銷(xiāo)售面積53.86萬(wàn)㎡計(jì)算，全市在建商品房銷(xiāo)售時(shí)間需要8.2年，商品房銷(xiāo)售面臨著巨大壓力。 （五）行政審批、“紅頂中介”審查環(huán)節(jié)過(guò)多，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。政府相關(guān)部門(mén)的規(guī)范化管理服務(wù)水平有待提升，行政審批、“紅頂中介”審查環(huán)節(jié)過(guò)多，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)形成占款影響企業(yè)資金流動(dòng)。一是新建項(xiàng)目前期工作進(jìn)展緩慢。環(huán)節(jié)多，耗時(shí)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要面對(duì)多個(gè)監(jiān)管部門(mén)和中介機(jī)構(gòu)，各類(lèi)審批審查事項(xiàng)設(shè)置較多，有九大步驟25個(gè)分項(xiàng)，主要包括：規(guī)劃審批、人防審查、施工圖設(shè)計(jì)審查、消防審查等。從主城區(qū)已經(jīng)辦理完結(jié)的項(xiàng)目來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)從取得土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)到最后完成銷(xiāo)售、辦理證件需要蓋近70個(gè)公章，最快需要8個(gè)月。二是土地購(gòu)置成本占房地產(chǎn)投資比重較大。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地后，完善手續(xù)開(kāi)工建設(shè)的前期，面臨較大的資金壓力。而各類(lèi)行政事業(yè)性收費(fèi)、審查收費(fèi)以及保證金占用企業(yè)資金，如規(guī)劃許可之前需要交納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)，在施工許可之前需要交納墻改基金、工程總價(jià)款（中標(biāo)價(jià)）3%的農(nóng)民工工資保證金。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷和企業(yè)資金緊張的情況下，各項(xiàng)保證金的占款更讓企業(yè)舉步維艱。 （六）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢，融資難、融資貴。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，造成企業(yè)融資困難。而我市企業(yè)普遍存在房地產(chǎn)項(xiàng)目利用資金杠桿較高的問(wèn)題，資金鏈比較脆弱。企業(yè)采取民間融資承擔(dān)了高額的融資成本，形成了潛在風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在目前各縣（區(qū)）均建設(shè)了大量的保障性住房，還在新建商品房項(xiàng)目中要求配建保障性住房，且無(wú)相關(guān)配套政策，使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金積壓，難以變現(xiàn)。此外，購(gòu)房客戶按揭款項(xiàng)不能及時(shí)撥付到房地產(chǎn)企業(yè)戶頭，受銀行放貸額度限制，審核合格的按揭客戶的貸款撥付時(shí)間過(guò)長(zhǎng)�！吨袊�(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（9.30新政）的政策大多數(shù)商業(yè)銀行還沒(méi)有執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)以往形成的一些固定資產(chǎn)（主要是房地產(chǎn)）很難以房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，影響了盤(pán)活存量。 （七）住房保障體系和機(jī)制尚不健全，商品房轉(zhuǎn)化成保障房的渠道不暢通。覆蓋全社會(huì)、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，經(jīng)濟(jì)適用住房和實(shí)物配租制度尚未真正成熟運(yùn)行，商品房轉(zhuǎn)換為保障房渠道尚不通暢。我市自2006年開(kāi)展保障性住房建設(shè)以來(lái)，僅有少數(shù)縣（區(qū)）從房地產(chǎn)項(xiàng)目中購(gòu)置過(guò)保障性住房房源。主要問(wèn)題：一是房?jī)r(jià)偏高。保障性住房資金主要來(lái)源是中央補(bǔ)助，省、市、縣（區(qū)）配套，新建保障性住房成本每平米在2500元左右（不含土地成本）。若從市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房做保障房房源，地方政府需要增加資金投入。二是適合房源偏少。市場(chǎng)購(gòu)置商品房做保障房房源，市場(chǎng)上適合作保障性住房的房源很少。從具體情況看，2008年—2014年，全市共建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房52040套，其中：廉租住房9757套，公共租賃住房41275套，城市棚戶區(qū)改造1008套，總投資57.05億元�，F(xiàn)已竣工驗(yàn)收18282套， ……（未完，全文共10385字，當(dāng)前只顯示3750字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏**市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告） 上一篇：縣委書(shū)記在2016年政法工作會(huì)議上的講話 下一篇：鄉(xiāng)黨委書(shū)記在2016年鄉(xiāng)村換屆動(dòng)員暨集體談心談話會(huì)上的講話 相關(guān)欄目：房地產(chǎn) 科技 黨務(wù)講話 科學(xué)發(fā)展 工作總結(jié) 工作匯報(bào) 調(diào)研報(bào)告 |