| 標題：淺析產權式商鋪稅收問題 | ||
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淺析產權式商鋪稅收問題 產權式商鋪，是所有權與經營權分離的房地產證券化概念，也是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，最早出現(xiàn)在20世紀70年代的歐美發(fā)達國家，近年才開始出現(xiàn)在國內一些發(fā)達城市。產權式商鋪主要表現(xiàn)為擁有商鋪所有權的業(yè)主出于投資目的，將商鋪使用權通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統(tǒng)一經營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據資料統(tǒng)計，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產權式商鋪為發(fā)展方向。目前，產權式商鋪在成都市商業(yè)地產項目中也已經占到了一定的比例。 產權式商鋪在實際操作模式上一般統(tǒng)一進行經營管理，為投資者提供固定的租金收益，其具體操作有以下兩種模式：第一種：將所有面積分為眾多小塊，以類似于股權方式進行出讓。在后續(xù)經營方面由物 ……（快文網http://m.hoachina.com省略627字，正式會員可完整閱讀）……
對于開發(fā)商來說，一旦開發(fā)的商業(yè)地產達到一定規(guī)模，如何實現(xiàn)資金回籠是一大難題。大規(guī)模的商業(yè)地產開發(fā)是需要大型商家的業(yè)態(tài)來支撐的。而對于大型的經營商，高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎。即使是資金規(guī)模龐大的如沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司，都不可能大把地掏出資金來購買大面積的商業(yè)鋪面，租賃經營始終是他們考慮的首選方式。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，這不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過開發(fā)商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現(xiàn)過多的法律問題。由于購買大面積商業(yè)鋪面所需要的資金龐大，一般的小投資者不敢想象，因此產權式商鋪出現(xiàn)無疑為發(fā)展商解決了一道難題。 產權式商鋪存在著以上種種的優(yōu)勢，但是，作為一項新興事物，它必然潛藏著一定的投資風險，這種風險主要來自開發(fā)商誠信與否。產權式商鋪本身是一種投資行為，此種形式第一大受益者就是開發(fā)商。在出售商鋪的過程中，他們已經收回成本，投資回報率的高低和風險大小，實際取決于這個商鋪將來的營運狀況，而不僅僅取決于開發(fā)商出售時的承諾。如果開發(fā)商惡意欺詐或經營公司在商鋪管理中經營不善，一旦產生經營風險，投資者投資回報就沒有任何保障。就目前成都市的產權式商鋪（酒店）的銷售和經營來看，日益凸顯出一個問題：投資回報率虛高。開發(fā)商所喊出的付出合理、回報豐厚的承諾不能完全兌現(xiàn)。 產權式商鋪之所以吸引人，是因為開發(fā)商宣傳的付完全款甚至首付部分款之后，就可以坐收豐厚的利潤，其實這里面存在不少的問題：比如簽訂10年的經營時間，經營管理公司能不能夠順利完成10年的經營？10年之中有沒有風險？最為關鍵的是：在豐厚的利潤下面，開發(fā)商有意隱瞞了稅收的交納問題。投資產權式商鋪不能簡單地根據回報率高低來進行投資，還要注意在開發(fā)商承諾的收益中是否還要交納房產稅、個人所得稅、營業(yè)稅及其他附加稅，回報的透明可靠才是是投資的重要因素。 購買產權式商鋪除了要繳納國家規(guī)定的契稅外，還要涉及以下幾個稅種： 1、營業(yè)稅：按照租金收入總額的5%征收； 2、城建稅：按照營業(yè)稅稅額的7%來計算； 3、教育費附加：按照營業(yè)稅稅額的3%來計算； 4、房產稅（從租）：以租金收入為計稅依據，稅率為12%； 5、個人所得稅：以納稅人每月實際取得的租金收入扣除按規(guī)定繳納的各種稅金、附加、費用、修繕費用、法定費用后的余額為計稅依據，稅率20%。其中，（1）法定費用扣除標準：每月租金收入在4000元以下的，定額扣除800元，4000元以上的扣除20%的費用；（2）修繕費用扣除標準：納稅人能提供由本人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用，憑真實、有效的憑證經主管稅務機關審查核實，可允許扣除，原則上以每月800元為限。 6、印花稅：按租賃合同金額的1‰繳納； 7、城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米稅額標準2——8元，不同的地段適用不同標準。 ……（未完，全文共2709字，當前只顯示1631字，請閱讀下面提示信息。收藏淺析產權式商鋪稅收問題） 上一篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村基層人才隊伍建設情況專題調研報告 下一篇：縣稅務局春節(jié)團拜會文藝匯演主持詞 |