| 標題：經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)案件化解情況的調(diào)查報告 |
| 經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)案件化解情況的調(diào)查報告 房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動了諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大量的資金、物資、人力涌入到房地產(chǎn)業(yè)，刺激了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)繳納的土地出讓金、稅費在地方財政中占有相當大的比重。然而，2013 年以來，我國房地產(chǎn)市場逐步告別高速增長的“黃金期”，市場供需基本平衡，縣級城市普遍出現(xiàn)了過熱開發(fā)、商品房供過于求等問題。大量的涉及房地產(chǎn)糾紛以訴訟方式涌入法院。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年，東海縣法院共受理房地產(chǎn)案件(含審執(zhí)及訴前保全，下同)405件，同比上升37.2%，其中商品房買賣案件213件，工程建設(shè)類案件128件，同比分別增長88.5 %和 3.2%。2015年1—6月份受理208件，同比上升12.6%，其中商品房買賣46件，同比下降35.5%，工程建設(shè)類案件113件，同比上升57.8%。[1]2013年以來，_性案件增加，案件類型增多，信訪事件頻發(fā)，辦案難度越來越大。為有效應(yīng)對經(jīng)濟新常態(tài)轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)業(yè)的新情況、新問題，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，東海縣法院對2013年以來涉房地產(chǎn)案件化解情況做整體性研究，采取數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、查閱卷宗及統(tǒng)計年鑒、實地走訪、召開座談會等方法，深入分析轄區(qū)涉房地產(chǎn)案件的主要問題及其成因，法院的司法應(yīng)對，在此基礎(chǔ)上提出促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議。 一、當前涉房地產(chǎn)案件審執(zhí)中的突出問題 (一)開發(fā)商資金鏈斷裂，工程爛尾，引發(fā)連鎖效應(yīng)。資金鏈斷裂引發(fā)的一連串不良后果:首先是工程建設(shè)施工類糾紛，工程建設(shè)款不能及時撥付，建筑商、材料供應(yīng)商不愿意持續(xù)性地墊資施工，工程建設(shè)無法及時推進，工程陷入撤場停工狀態(tài)，由此引發(fā)大量的工程建設(shè)合同糾紛、材料供應(yīng)合同糾紛。其次是建筑工人工資糾紛。工程爛尾，工程款無法及時撥付，導(dǎo)致建筑商拖欠農(nóng)民工工資糾紛增多。農(nóng)民工拿不到工資，往往會作出圍攻工程項目部、企業(yè)財務(wù)部門，強行控制項目部經(jīng)理，到縣委縣政府、法院信訪等過激行為。再次是購房者起訴解除購房合同糾紛。這方面的糾紛，由于黨委政府做了大量工作，真正起訴到法院的比較少。工 ……（快文網(wǎng)http://m.hoachina.com省略1480字，正式會員可完整閱讀）…… (四)“售后返租”等商業(yè)模式運作引發(fā)的相關(guān)糾紛增多。2008年以來，轄區(qū)商品房開發(fā)呈現(xiàn)出多元發(fā)展狀態(tài)，在“售后返租”、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”等營銷宣傳下，轄區(qū)商鋪開發(fā)和交易發(fā)展迅猛，不少開發(fā)商同時開發(fā)住宅樓和商鋪甚至是大型商業(yè)綜合體。由于區(qū)位、招商引資等方面的原因，相當多的商鋪并沒帶來預(yù)期的收益，開發(fā)商在收取高額房價后，返還的“租金”根本沒有保障，有的商鋪尚未交付、登記。如連云港晶源置業(yè)公司開發(fā)的水上威尼斯小區(qū)，多數(shù)商鋪采取的是“售后返租”的方式，而該公司招商引資方面并不成功，大部分業(yè)主只是拿到一兩年的“返租”租金。2011年以來東�？h法院處理了涉及水上威尼斯小區(qū)商鋪“售后返租”的糾紛40多件。2014年以來東海縣法院處理了涉及樂成置業(yè)有限公司開發(fā)億豐國際小區(qū)的商鋪交易糾紛18件，由于工程爛尾，所謂的“售后返租”、統(tǒng)一經(jīng)營的承諾成一紙空文。 (五)_性糾紛明顯增多，法院處理能力有限。矛盾異常突出，_性上訪事件集中暴發(fā)。一些企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，企業(yè)老板“跑路”或玩起“躲貓貓”，樓盤為爛尾樓，長期無人動工、無人接盤、無法交付更無法兌現(xiàn)豐厚回報的承諾，業(yè)主、投資人、民工相繼為維護自身權(quán)益各自開展一定規(guī)模的集訪群訪，多次形成_性事件，給當?shù)卣�、法院及公安機關(guān)帶來較大壓力。其實，有的企業(yè)已經(jīng)到法院申請破產(chǎn)。不僅如此，連鎖反應(yīng)范圍廣程度深，衍生大量關(guān)聯(lián)案件。開發(fā)商企業(yè)資金鏈緊張、斷裂，不僅導(dǎo)致工程停工、房屋延期交付、索要工程款、材料款等連鎖反應(yīng)，還導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部分裂，公司重組等問題。如水上威尼斯小區(qū)的開發(fā)公司因經(jīng)營不善，導(dǎo)致企業(yè)股東之間不斷重組，有的股東因資金緊張不能及時歸還銀行巨額欠款，不惜處理個人投資的多處資產(chǎn)。樂成置業(yè)有限公司更是不斷重組股東，更換法定代表人。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)不善引發(fā)的相關(guān)糾紛，往往涉及數(shù)以百計的業(yè)主和數(shù)以千萬計的資金問題，這些都是法院難以處理的。 二、當前房地產(chǎn)案件多發(fā)的成因分析 經(jīng)濟形勢變化調(diào)整，經(jīng)濟進入新常態(tài)，保障性住房增多，商品房供過于求，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有所收縮，房地產(chǎn)由熱轉(zhuǎn)冷，趨于理性，這些都是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)糾紛多發(fā)的重要背景因素。除此之外，大概有如下原因: (一)商品房開發(fā)出現(xiàn)較為嚴重的結(jié)構(gòu)性過剩。主要表現(xiàn)在兩個方面，第一，縣城商品房開發(fā)嚴重過剩。以2013年為例，轄區(qū)新批準開工的商品房項目中，縣城24個，89萬平方米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合計16個，38萬平方米。[3]縣城之外的所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)新開工建設(shè)的商品房面積為縣城新開工建設(shè)的42%�？h城常住人口不超過18萬，其他80多萬人居住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化水平較高，能夠吸納更多的人就業(yè)、生活。而縣城商品房開發(fā)早已飽和，一些家庭持有數(shù)套甚至十余套房產(chǎn)，縣城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較為嚴重的供過于求狀態(tài)，商品房積壓，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，進而誘發(fā)一系列風(fēng)險。第二，商鋪開發(fā)嚴重過剩。以2013年為例，轄區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為18.1:45.2:36.7，第三產(chǎn)業(yè)以零售、餐飲為主，在生產(chǎn)總值中比例不高，經(jīng)濟總量不大。[4]新建大量的商鋪或綜合商業(yè)體可能會造成嚴重過剩。而近年來開發(fā)的小區(qū)，僅縣城配置大型綜合商業(yè)體的就有十來家，商鋪林立。由于區(qū)位偏離中心商業(yè)區(qū)，真正的商業(yè)圈層難以形成，所謂的“售后包租”等商業(yè)運行模式往往蘊含著誤導(dǎo)性宣傳，豐厚回報的承諾難以兌現(xiàn)。為規(guī)避自身風(fēng)險，不少開發(fā)商采取另行設(shè)置商業(yè)管理公司進行“專業(yè)打理”。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢造成資金周轉(zhuǎn)困難。最近兩三年國家收緊房地產(chǎn)信貸，規(guī)范按揭貸款審批手續(xù)，提高首付比例、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證金等舉措給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來困難。出于對商品房市場前景樂觀估計以及樓盤已經(jīng)開工、政府督查開發(fā)等因素考慮，開發(fā)商在開發(fā)樓盤中出現(xiàn)出諸多非理性的表現(xiàn)。向銀行融資困難，資金捉襟見肘，不得不將目標轉(zhuǎn)向民間資本。民間借貸已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍的融資方式，部分房地產(chǎn)企業(yè)對民間借貸依賴度相當高，有的借款高達數(shù)億元，由此引發(fā)的糾紛日益增多。有的房地產(chǎn)企業(yè)為爭取資金，與其他企業(yè)聯(lián)合擔保，一旦有一方資金問題出現(xiàn)，就面臨著財產(chǎn)被保全，賬號被查封的風(fēng)險。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)聯(lián)合擔保向東海張農(nóng)商銀行貸款1000多萬元的系列案件即為適例。有些企業(yè)為提高房產(chǎn)銷量，回籠資金，推出各種優(yōu)惠活動，有的不惜為購房者墊付大部分首付款，購房者不能或不愿及時繳納按揭的，有的還繼續(xù)幫助購房者還貸，由此催生了大量糾紛。如連云港盛邦房地產(chǎn)公司開發(fā)的盛邦.上海名邸小區(qū)、東海頤高科技公司開發(fā)的頤湖園小區(qū)，兩個小區(qū)在銷售過程中均存在為購房者墊付首付款的情況，一些購買能力或購買意愿不強的人成為業(yè)主，為日后的糾紛埋下隱患。 (三)房地產(chǎn)市場的低迷誘發(fā)了諸多矛盾。主要有三個方面:一是房地產(chǎn)開發(fā)中的管理混亂充分暴露。實踐中，違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象較為突出，建設(shè)工程質(zhì)量難以得到保證，為糾紛埋下隱患。有的建筑企業(yè)內(nèi)部管理不嚴，對掛靠人、實際施工人，項目部只顧收取掛靠費、管理費，而對其行為不聞不問，導(dǎo)致建筑企業(yè)因表見代理問題被起訴的案件大量涌現(xiàn)。2013年以來審理的工程建設(shè)類案件中約有40%屬于這種現(xiàn)象。二是購房者以種種理由主張違約或解除合同。前幾年購房人在簽訂購房合同時基于對房價上漲和房產(chǎn)增值收益的預(yù)期，對開發(fā)商在合同中單方設(shè)定的限制買受人權(quán)利、增加買受人義務(wù)、免除或減輕開發(fā)商責(zé)任的附加條款、擅自改變房屋面積甚至輕微的欺詐銷售行為往往采取容忍的態(tài)度。當房地產(chǎn)市場下行使買受人預(yù)期落空時，購房人則會以質(zhì)量、交付不符合約定、虛假廣告、格式合同加重買受人負擔為由主張解除合同。一些投資者根本不了解何謂“售后返租”、何謂“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，在開發(fā)商宣傳刺激下，舉債購買商鋪，導(dǎo)致血本無歸。三是開發(fā)商消極履約，缺乏誠信。一些開發(fā)商其實并不存在資金周轉(zhuǎn)困難，卻耍小聰明，以所謂的資金困難，不及時撥付工程款，讓建筑商過度墊資施工，結(jié)果導(dǎo)致工程停工，房屋延期交付。 (四)政府行為不當導(dǎo)致矛盾錯綜復(fù)雜。實踐中，由于少數(shù)行政部門在土地出讓、工程招投標、項目建設(shè)、驗收審批等具體環(huán)節(jié)監(jiān)管審核不到位，導(dǎo)致行政行為違法或者出現(xiàn)瑕疵，為房地產(chǎn)市場交易留下糾紛隱患。如“毛地出讓”、水電路等配套跟不上導(dǎo)致開發(fā)商難以順利開發(fā);規(guī)劃部門對規(guī)劃調(diào)整隨意性較大，對容積率等指標把關(guān)不嚴，圖紙審核走過場;相關(guān)政府部門行政不作為，不能及時制止建設(shè)單位擅自改變規(guī)劃用途、擅自改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)、超面積建設(shè)等不法行為，為相關(guān)糾紛埋下隱患。不僅如此，因為房地產(chǎn)屬于當?shù)刂е援a(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)走入低迷，政府往往出面干預(yù)、“救市”，如通過融資平臺或直接借款給開發(fā)商，幫助開發(fā)商解決資金周轉(zhuǎn)問題。農(nóng)民工工資一旦無法支付，信訪鬧訪現(xiàn)象比較嚴重，政府會為了維穩(wěn)的需要，通過農(nóng)民工資金專戶等方式替開發(fā)商或建筑商支付該筆款項。如果開發(fā)商無法還款， ……（未完，全文共7993字，當前只顯示3849字，請閱讀下面提示信息。收藏經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)案件化解情況的調(diào)查報告） 上一篇：關(guān)于國務(wù)院安委會安全生產(chǎn)巡查發(fā)現(xiàn)問題整改工作的情況匯報 下一篇：淺議簡政放權(quán)后如何加強稅收征管工作 相關(guān)欄目：教師 黨務(wù)講話 房地產(chǎn) 工作總結(jié) 工作匯報 調(diào)研報告 |