| 標(biāo)題：某房地產(chǎn)開發(fā)商利用商品房《認(rèn)購協(xié)議》格式條款侵權(quán)案評析 |
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【案情】 ____年__月__日，某市工商局檢查大隊(duì)接消費(fèi)者投訴，稱其與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房《認(rèn)購協(xié)議》后，開發(fā)商未按約履行交房義務(wù)，且合同條款權(quán)利與義務(wù)不對等，侵犯了其合法權(quán)益，要求工商部門予以查處。經(jīng)查，某房地產(chǎn)開發(fā)商在某省省某市開發(fā)某住宅小區(qū)商品房，于____年_月份與消費(fèi)者簽訂了小區(qū)二期《認(rèn)購協(xié)議》，其中第五條約定，“甲方（即開發(fā)商）擬定于____年_月__日之前將房屋交付乙方（即消費(fèi)者），若甲方逾期交房，按逾期日數(shù)付給乙方已交納房款月利息_%作為賠付款”，第六條約定，“甲方發(fā)出竣工交房的通知之日起，乙方應(yīng)在二十日內(nèi)結(jié)算交清購房尾款且領(lǐng)取房屋鑰匙。逾期甲方有權(quán)另行出 ……（快文網(wǎng)http://m.hoachina.com省略502字，正式會員可完整閱讀）…… 我們認(rèn)為，本案中消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》明確約定了商品房的具體房號、面積、單價(jià)及總價(jià)款、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任、室內(nèi)配套裝飾標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，并收取了消費(fèi)者_(dá)_萬元的首付款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，對照《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》應(yīng)視為商品房買賣合同。同時(shí)，經(jīng)過調(diào)查，消費(fèi)者在向某市工商局投訴時(shí)，開發(fā)商已依法取得了《商品房予售許可證》，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定。因此，本案中消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂的《認(rèn)購協(xié)議》實(shí)質(zhì)是預(yù)售性質(zhì)的《商品房買賣合同》，且是合法有效的。 二、 關(guān)于合同中對違約責(zé)任的規(guī)定是否存在侵權(quán)行為的問題。 本案中《認(rèn)購協(xié)議》約定，“若甲方（開發(fā)商）逾期交房，按逾期日數(shù)付給乙方已交納房款月利息_%作為賠付款”，“甲方發(fā)出竣工交房的通知之日起，乙方（消費(fèi)者）應(yīng)在二十日內(nèi)結(jié)算交清購房尾款且領(lǐng)取房屋鑰匙。逾期甲方有權(quán)另行出售或按所欠房款金額每日處以_%的罰金”，按以上標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，假設(shè)開發(fā)商銷售的房款總價(jià)__萬元，消費(fèi)者預(yù)付__萬元，在同等條件下，如消費(fèi)者逾期_個(gè)月（__天）支付剩余的購房款，應(yīng)支付的違約金為_萬元，如開發(fā)商逾期_個(gè)月（__天）交付房屋，所承擔(dān)的違約金僅為_千元，兩者相差了__倍。由此可見，《認(rèn)購協(xié)議》中關(guān)于違約責(zé)任的追究，合同雙方嚴(yán)重不對等。 《實(shí)施辦法》第二十七條第（八）項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)營者不得規(guī)定消費(fèi)者支付的違約金或者損害賠償金超過合理的數(shù)額。何謂合理的數(shù)額，《實(shí)施辦法》沒有明確的界定。我們認(rèn)為，在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)分兩種情況進(jìn)行認(rèn)定，一是雙方在合同中未約定逾期交房或逾期付款如何計(jì)算違約金或損害賠償金的，主張權(quán)利的各方應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 ……（未完，全文共2170字，當(dāng)前只顯示1306字，請閱讀下面提示信息。收藏某房地產(chǎn)開發(fā)商利用商品房《認(rèn)購協(xié)議》格式條款侵權(quán)案評析） 上一篇：農(nóng)產(chǎn)品市場水果批發(fā)業(yè)行規(guī)行約 下一篇：市工商局嚴(yán)管豬肉市場事跡材料 相關(guān)欄目：房地產(chǎn) 合同契約 |